[부동산] 디딤돌, 보금자리론을 통한 기준 설정

 안녕하세요. 삶의 질을 높이기 위해 노력하는 영차영차입니다.
주거의 질을 높이기 위해 가장 좋은 것은 좋은 집을 내 집으로 만드는 것 같아요.
그런데 좋은 집은 참 너무 비쌉니다. 어릴 적에는 매점에 가려고 친구에게 
"빵 사먹게 500원만 빌려주삼 내일 갚겠음"
하곤 했는데 이제는  " 집 좀 사게 몇 억만 좀 빌려주세요~~" 해야겠네요(웃음)

 

"싸고 좋은 것은 웬만하면 없다."

'싼 게 비지떡'이라는 속담이 있습니다. 살면 살수록 점점 체감하게 되는 말인 것 같습니다. 저는 성향 상 소비를 즐기지 못하는 편입니다. 물건을 사도 항상 싸고 좋은 것을 찾아 헤매며 더 싼 것을 찾기 위해 시간을 할애하는 일이 많은 편입니다. 하지만 정말 싸고 좋은 것은 웬만하면 없더라고요. 분명히 싼 것에는 이유가 있고, 정말 싸고 좋은 것은 경쟁 없이 손쉽게 얻을 수 없는 경우가 많습니다. 결국 싸고 좋은 것을 찾기보다는 돈을 좀 주더라도 제 값 하는 가치 있는 것을 고르는 것이 싼 것을 찾아 헤매면서 시간을 쓰는 것보다 결과적으로 더 만족스럽고 더 나은 결정이라는 마인드를 가지게 되었습니다.
그런데 요즘 부동산 매물을 살펴보노라면 서울의 집은 비싼데도 좋지 않은 것들이 많습니다. 이게 정말 제 값을 하는 것인지, 이 값을 지불하여도 되는 것인지 확신이 잘 서지 않습니다. 서울의 대단지 아파트나 고급 빌라 등에 비하여 상대적으로 싼 집은 있지만 그래도 비쌉니다. 싸고 좋은 집을 찾아 경매시장도 기웃기웃 거려보고 있지만 경매는 경매 나름의 리스크가 있기 때문에 실 거주 목적의 내 집 마련 수단으로는 적절하지 않다는 생각이 듭니다. 싸고 좋지는 않더라도 감당할 수 있는 수준에서 할 수 있는 최선을 찾아야겠습니다.

"직장인 내집마련, 대출은 필수"

모은 돈만으로는 집을 살 수가 없습니다. 집 값이 너무 많이 올랐기 때문입니다. 지난 몇 년 간 제가 저금을 하는 속도보다 집 값이 오르는 속도는 항상 빨랐습니다. 1~2년 전이라도 집을 사야겠다는 생각을 했더라면 순자산이 지금보다 못해도 두 배 이상은 됐을 텐데 아쉬운 마음이 큽니다. 그래서 지금이라도 집을 사야 하나 조급하고 하염없이 오르는 집 값을 바라보며 상대적인 박탈감도 느끼고 있습니다. 저 말고도 이런 마음을 가지는 분들이 많기 때문인지 요즘은 소위 '영혼까지 끌어서' 집을 사는 영 끌 매수 소식이 많이 들리고 있습니다. 어차피 대출 없이는 집을 살 수 없고, 영끌한 집 값이 올랐을 경우 레버리지 효과로 자본 대비 큰 수익을 낼 수가 있습니다. 하지만 반대로 영끌을 통해 산 집의 값이 내리거나, 혹은 정체하기만 하여도 '영끌'은 큰 리스크가 될 수 있습니다.

"영끌과 합리적인 대출 사이"

확실하다면 영끌을 해야겠습니다만 저의 부동산 안목으로 볼 때 그것은 도박에 가까우며 영끌 실패를 겪을 경우 재기하기에는 저의 재정적인 베이스가 빈약합니다. 그렇기 때문에 집을 사더라도 리스크를 최소화하는 선택을 하여야 합니다. 먼저 제가 덤빌 수 있는 영끌 금액을 알아보기 위하여 대출을 알아보겠습니다.

"내 집 마련 디딤돌과 보금자리론"

본인은 만 30세 이상 미혼 무주택 세대주로 내 집 마련 디딤돌과 보금자리론 대출을 이용할 수 있습니다. 전세대출을 받아본 경험 상 대출로 나가는 돈은 최소화하는 것이 마음이 편했습니다. 그러므로 최대한 저렴한 고정금리와 최대한 긴 상환기간으로 대출을 받는 경우로 상정하여 보겠습니다.

대출	내집마련 디딤돌	보금자리론
가능 여부	연간 6천만원 이하 무주택 세대주 -> 작년기준 원천징수로 가능	연소득 7천만원 이하 미혼 무주택자 -> 가능
예상 금리	30년 상환 고정금리 2% (생애최초, 청약통장 우대금리 가능)	40년 상환 고정금리 3.3% (아낌e, 우대금리 해당x, 투기지역 0.1%가산)
실수요자 LTV / DTI (투기,투기과열)	만 30세 이상 미혼 단독세대주 제한 -> 호당 대출 한도 1.5억원	70% / 60% (아파트) 65%/ 60% (단독,다세대,연립주택)
유리한 상환방식 선택	원리금균등분할상환	원리금균등분할상환
대상주택	만 30세 이상 미혼 단독세대주 제한 -> 수도권 60㎥ 이하, 평가액 3억 이하	주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외, 시세, 감정평가액, 매매가액 중 하나라도 6억원 초과 시 불가 실 수요자는 5억 이하
영끌을 한다면	만 30세 이상 미혼 단독세대주 제한으로 최대 3억 주택, 최대 1.5억 대출	주택가격 최대 5억원 아파트는 최대 3.5억 대출 빌라는 최대 3.25억 대출
주택 가격 상한선	3억원	5억원
예상 최대 대출	1.5억원	3.5억원(아파트) , 3.25억원(빌라)
원리금 균등상환 총 이자	49,594,515원 (30년)	280,819,811원 (40년)
월 상환액	554,429원	1,314,208원
필요 자금	1.5억 +@ (취득세, 중개료 등)	1.5~1.75억 +@ (취득세, 중개료 등)

내집마련 디딤돌 대출이나 보금자리론을 통하여 집을 사기 위해서는 취득세와 중개료까지 고려했을 때 넉넉잡아
내 돈 1억 6천만 원은 있어야 하며 디딤돌 대출은 30년간 월 554,429원, 보금자리론은 40년간 1,314,208원의 금액을
갚아나가야 합니다. 허리띠를 졸라매고 조기상환을 해도 몇 년은 걸릴 것 같습니다. 월급쟁이로 대출 없는 내 집에서 살기는 정말 어려운 일인 것 같습니다.

※ 중도상환수수료

3년 이내에 중도 상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일 수 별로 1.2% 한도 내에서 부과
중도상환 수수료 = 중도상환원금 x 중도상환 수수료율(1.2%) x [(3년-대출경과일 수)/3년]
※ 대출계약을 철회한 경우 중도상환 수수료 면제

출처: 주택도시 기금

-> 결론, 3년 이내에 월 상환액을 넘어가는 금액을 굳이 조기 상환할 필요는 없다.
조기 상환을 하더라도 3년간 열심히 불려서 3년이 지난 후 상환해야 수수료를 내지 않을 수 있다.

 

"최대 5억 원이지만"

필요 자금은 회사 대출 등을 이용하여 어떻게든 마련한다고 하였을 때 디딤돌 대출과 보금자리론 대출을 이용할 경우
저의 현기준에서 마련할 수 있는 집 값의 한도는 정해졌습니다. 그리고 매월 부담하여야 하는 금액도 어느 정도 기준이
잡혔습니다. 월 상환액은 현 직장을 계속 다닌다면 크게 부담이 되지 않는 선이지만 커리어 변경을 하여 타 분야로 이직을 준비하고 있는 상황이므로 리스크는 최소화하는 것이 좋겠다는 생각이 듭니다. 그렇다면 금리가 저렴한 디딤돌 대출을 선택하여야겠죠.

"원하는 집의 조건"

가격한도	디딤돌 대출 시 최대 3억원
주택 종류	실거주 목적이므로 빌라도 상관없음
주택 상태	차는 없지만 1주차, 건물은 너무 낡지만 않았으면 좋겠음.
크기	현재 사는 집보다는 컸으면 좋겠음 ( 48㎥ 이상)
구조	시원한 구조의 방1개 거실구조 또는 방2개 거실 구조, 베란다나 발코니는 있었으면 좋겠음
위치	직장과 가까우면 좋겠음 (강남구, 송파구)
교통	지하철 역세권이면 좋겠음 (7호선, 9호선 선호)
편의 시설	공원이나 하천이 가까우면 좋겠음

원하는 모든 조건을 만족하는 집은 3억 원으로는 택도 없는 것을 알지만 금액을 만족하는 집 중에서 크기와 구조가 괜찮은 집을 골라보아야겠습니다.

"후보를 정해서 임장을 가보자"

전세 만기가 얼마 남지 않았으므로 어서 알아보아야겠네요.  인터넷으로 손품을 먼저 팔고 괜찮은 곳이 있다면 바로 임장을 다녀와야겠습니다!